Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 czerwca 2017 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący S.S.R. Małgorzata Sosińska-Halbina

Protokolant sekr. sąd. Izabella Bors

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2017 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko A. N. i M. N.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz A. N. i M. N. solidarnie kwotę 2.400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VIII C 2410/15

UZASADNIENIE

W dniu 22 maja 2015 roku powódka A. G., reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, wytoczyła przeciwko A. N. i M. N. powództwo o zapłatę solidarnie kwoty 20.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty oraz wniosła o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu powódka podniosła, że w październiku 2013 roku znalazła w Internecie wystawioną przez pozwanych ofertę sprzedaży domu jednorodzinnego, położonego w K. przy ul. (...). Po obejrzeniu przedmiotowej nieruchomości powódka podjęła decyzję o jej zakupie, przy czym, z uwagi na brak wystarczających środków finansowych strony uzgodniły, że do sprzedaży dojdzie, jeśli kupująca otrzyma kredyt w wysokości co najmniej 350.000 zł. W celu zagwarantowania, że w toku procedur związanych z uzyskaniem kredytu nieruchomość nie zostanie zbyta innemu kupującemu, w listopadzie 2013 roku powódka przekazała pozwanym kwotę 20.000 zł, która to kwota została określona przez pozwaną w wystawionej fakturze VAT zadatkiem. Powódka podjęła próbę uzyskania kredytu w trzech bankach, maksymalna proponowana jej kwota wynosiła jednak 230.746 zł. Na początku marca 2014 roku powódka poinformowała pozwaną, że wobec niemożności uzyskania kredytu nie będzie mogła nabyć przedmiotowej nieruchomości, w związku z czym zażądała zwrotu kwoty 20.000 zł. Pozwana wyraziła zgodę na powyższe, zastrzegając, iż uczyni to po sprzedaży nieruchomości. Kwota ta nie została jednak zwrócona powódce. W ocenie powódki uiszczona przez nią tytułem zadatku kwota 20.000 zł spełniała wyłącznie funkcję gwarancyjną i miała na celu zagwarantowanie kupującej, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu zainteresowanemu. W przypadku dojścia do skutku umowy sprzedaży zadatek miał podlegać zaliczeniu na poczet ceny, gdyby zaś do podpisania umowy nie doszło – podlegać zwrotowi.

(pozew k. 2-4)

W odpowiedzi na pozew pozwani, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu przyznali, że w dniu 29 listopada 2013 roku w wyniku wcześniej prowadzonych negocjacji zawarli z powódką umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) w K.. Cena sprzedaży została ustalona na kwotę 432.000 zł, zaś termin zawarcia umowy przyrzeczonej – na dzień 31 stycznia 2014 roku. Na poczet ceny powódka uiściła zadatek w kwocie 20.000 zł. Pozwani mieli świadomość, że ustalona cena sprzedaży miała być częściowo pokryta ze środków uzyskanych z kredytu, o przyznanie którego wystąpiła powódka, podpisanie umowy kredytowej nie było jednak traktowane w kategoriach warunku zawieszającego, od którego uzależnione zostało zawarcie umowy sprzedaży. Pozwani wskazali ponadto, że na prośbę powódki miało dojść do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Data podpisania umowy notarialnej została ustalona na dzień 6 grudnia 2013 roku, powódka jednak nie stawiła się celem jej podpisania. W ocenie pozwanych w sprawie nie ziściły się przesłanki uprawniające powódkę do żądania zwrotu zadatku. Na wypadek przyjęcia przez Sąd odmiennego wniosku, pozwani, z ostrożności procesowej, podnieśli zarzut przedawnienia roszczenia z dniem 31 stycznia 2015 roku.

(odpowiedź na pozew k. 40-43)

Replikując na stanowisko pozwanych powódka podtrzymała pozew w całości. Powtórzyła, że od samego początku rozmów z pozwanymi uzależniała kupno nieruchomości od uzyskania kredytu, dlatego też, wobec nie uzyskania stosownej promesy, nie przystąpiła do umowy przedwstępnej w dniu 6 grudnia 2013 roku, przy czym postanowienia tej umowy nie były z nią ustalane. A. G. zaprzeczyła jednocześnie, aby ustna umowa zawarta z pozwanymi miała istotne cechy umowy przedwstępnej, strony nie ustaliły bowiem terminu zwarcia umowy przyrzeczonej, ceny zakupu, jak również sposobu jej uiszczenia. Ostatecznie powódka nie otrzymała kredytu, a zatem ziścił się warunek rozwiązujący porozumienie dotyczące planowanego nabycia nieruchomości. Powódka wyjaśniła ponadto, że użyte przez pozwaną w fakturze sformułowanie „zadatek na poczet kupna-sprzedaży” nie było z nią uzgodnione. Skoro zaś obie strony inaczej rozumiały złożone przez pozwaną w treści faktury oświadczenie, winno być ono rozumiane w sposób przyjęty przez powódkę. W ocenie powódki rozwiązanie umowy łączącej strony zobowiązywało pozwanych, w myśl art. 494 k.c., do zwrotu otrzymanego świadczenia, które stało się świadczeniem nienależnym. Odnosząc się do podniesionego przez pozwanych zarzutu przedawnienia powódka wskazała z kolei, że z uwagi na charakter ustnej umowy, niemającej znamion umowy przedwstępnej, w sprawie znajduje zastosowanie trzyletni termin przedawnienia, co czyni przedmiotowy zarzut nieskutecznym. Niezależnie od powyższego, z ostrożności procesowej, powódka wskazała, że podniesiony w sprawie zarzut przedawnienia jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

(pismo procesowe powódki k. 50-54)

Odnosząc się do twierdzeń powódki strona pozwana wskazała, że sporna umowa, pomimo ustnej formy, spełniała przesłanki umowy przedwstępnej, zawierała bowiem w swojej treści oznaczenie przedmiotu umowy, ceny sprzedaży
– 432.000 zł oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – 31 stycznia 2014 roku. Pozwani przyznali jednocześnie, że cena transakcyjna była wyższa od ostatecznie ustalonej, co wynikało z faktu, że pierwotna cena obejmowała dom wykończony, powódka zaś wraz z partnerem zdecydowała się zakupić nieruchomość niewykończoną. Skoro do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a samo zawarcie tejże umowy nie było uzależnione od uzyskania przez powódkę kredytu, pozwani mieli prawo do zatrzymania zadatku. Ponadto, w uzupełnieniu zgłoszonego zarzutu przedawnienia pozwani podnieśli, że przedawnienie rozpoczęło swój bieg z dniem 1 lutego 2014 roku, kiedy to odpadła causa prawa zatrzymania kwoty zadatku przez pozwanych, jako kwoty podlegającej zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

(pismo procesowe pozwanych k. 90-93)

W toku dalszego postępowania stanowiska procesowe stron nie uległy zmianie. (protokół rozprawy k. 110-111, k. 149-151, k. 160-161, k. 169-169v.)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Jesienią 2013 roku powódka A. G. zainteresowała się wystawioną przez pozwanych A. N. i M. N., prowadzących działalność gospodarczą pod firmą (...) s.c., ofertą sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ul. (...). Ofertę tę powódka znalazła na portalu internetowym: Gratka.pl i OtoDom.pl. (...) wielokrotnie oglądała przedmiotową nieruchomość, podejmując jednocześnie z pozwanymi negocjacje dotyczące ceny zakupu, która pierwotnie opiewała na kwotę 570.000 zł. A. G. interesował dom w stanie deweloperskim, który wraz z partnerem zamierzała wykończyć.

Pertraktacje pomiędzy stronami przebiegły z pozytywnym efektem doprowadzając strony do ustalenia, że nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę 432.000 zł niezwłocznie po zyskaniu przez powódkę kredytu na jej zakup, nie później niż do końca stycznia 2014 roku. A. G. od samego początku wskazywała, że zakup nieruchomości zamierza sfinansować w zasadniczej części z kredytu hipotecznego, o którego uzyskanie miała wystąpić do banku. Kredytowana miała być, co najmniej kwota 350.000 zł i jej uzyskanie było warunkiem, od którego powódka uzależniała zawarcie umowy przyrzeczonej.

Na potrzeby uzyskania kredytu powódka podjęła współpracę z firmą (...), ponadto poprosiła pozwaną o polecenie jej doradców bankowych, którzy mogliby jej pomóc w otrzymaniu kredytu, której to prośbie A. N. zadośćuczyniła. Z wstępnych ustaleń poczynionych przez powódkę wynikało, że posiada ona zdolność kredytową na poziomie ją satysfakcjonującym.

(dowód z przesłuchania powódki 00:03:21-00:38:45 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku w zw. z k. 249, dowód z przesłuchania pozwanej 00:39:50-01:07:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku w zw. z k. 250v., k. 250v.-251, dowód z przesłuchania pozwanego 01:07:55-01:12:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku w zw. z k. 251, zeznania świadka J. W. 01:21:06-01:43:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku)

W ramach poczynionych ustaleń strony w dniu 29 listopada 2013 roku zawarły ustną umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem typu „bliźniak”, wykończonym w standardzie deweloperskim, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Cenę sprzedaży ustalono na kwotę 432.000 zł, na poczet której uiszczono pozwanym kwotę 20.000 zł tytułem zadatku . Pieniądze te stanowiły wspólne oszczędności powódki i jej partnera. W umowie przedwstępnej strony umowy: A. G. jako kupująca i A. N. i M. N. wspólnicy spółki cywilnej (...) s.c. jako sprzedający, ustaliły ponadto, że umowa przyrzeczona ma zostać ostatecznie zawarta w terminie do dnia 31 stycznia 2014 roku. W czasie zawierania przedmiotowej umowy pozwani nie praktykowali i nie podpisywali z klientami umów rezerwacyjnych.

W związku z wpłaconym zadatkiem pozwana A. N. sporządziła pisemne oświadczenie, w treści którego wskazała, że pobrała „ zadatek w wysokości 20.000 zł od P. A. G. nr dow. (...) na poczet kupna-sprzedaży domu jednorodzinnego ul. (...) K.. (...)”. W krótkim czasie po sporządzeniu oświadczenia pozwana wystawiła na pozwaną fakturę VAT nr (...), opiewającą na sporną kwotę tytułem zadatku. Zarówno po otrzymaniu pisemnego oświadczenia, jak i faktury VAT, powódka nie podnosiła, że oznaczenie w ich treści kwoty 20.000 zł tytułem zadatku sprzeciwia się jej rozumieniu przedmiotowej umowy. Powódka podpisała przedstawioną jej fakturę VAT, o której mowa bez żądnych zastrzeżeń.

(dowód z przesłuchania powódki 00:03:21-00:38:45 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku w zw. z k. 249, k. 249v.-250v., dowód z przesłuchania pozwanej 00:39:50-01:07:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku
w zw. z k. 250v., k. 250v.-251, zeznania świadka J. W. 01:21:06-01:43:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku, faktura k. 6, oświadczenie k. 7, okoliczności bezsporne)

Początkowo z wnioskiem o kredyt powódka zwróciła się do dwóch banków: Banku Spółdzielczego w Z. oraz (...) S.A. W obu przypadkach A. G. otrzymała odpowiedź negatywną w zakresie wnioskowanej kwoty. Najwyższą kwotę – 226.000 zł, a więc znacznie niższą od żądanej, zaoferował powódce bank (...).

(dowód z przesłuchania powódki k. 249v.-250v., symulacja spłaty kredytu k. 8, okoliczności bezsporne)

W międzyczasie strony miały spotkać się przed notariuszem A. O. celem podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Strona powodowa miała także przekazać wówczas drugą transzę tytułem ceny zakupu. Spotkanie, o którym mowa, zostało wyznaczone na dzień 6 grudnia 2013 roku, na godzinę 15:00. Notariusz sporządziła zarys umowy zawierający wstępne ustalenia między stronami, które zostały jej przekazane przez pozwanych, z którymi już w przeszłości współpracowała. W projekcie umowy oznaczono w szczególności jej przedmiot, cenę sprzedaży (432.000 zł) z wyodrębnieniem stawki podatku VAT (8%) oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej (31 stycznia 2014 roku). Dane powódki A. O. ustaliła w oparciu o przesłany jej przez A. G. skan dowodu osobistego. Uzgodnionego dnia strony spotkały się w kancelarii notarialnej, do podpisania umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego jednak nie doszło. Powódka poinformowała wówczas pozwanych, że w dalszym ciągu nie uzyskała promesy kredytowej i nie ma możliwości uiszczenia drugiej części ustalonej ceny za dom.

Po wizycie u notariusza, jeszcze w grudniu 2013 roku, powódka podjęła stosowne kroki celem uzyskania kredytu w G. Bank. W dniu 30 stycznia 2014 roku, w odpowiedzi na wniosek, bank wydał decyzję negatywną, o czym powódka na koniec stycznia, początku lutego 2014 roku poinformowała pozwanych oświadczają, że wobec braku zdolności kredytowej i w konsekwencji nieuzyskania kredytu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie.

Do dnia 31 stycznia 2014 roku nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

(dowód z przesłuchania powódki 00:03:21-00:38:45 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku w zw. z k. 249, k. 249v.-250v., dowód z przesłuchania pozwanej 00:39:50-01:07:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku
w zw. z k. 250v., k. 250v.-251, zeznania świadka J. W. 01:21:06-01:43:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku, zeznania świadka A. O. k. 249v., oświadczenie k. 45,wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego k. 9-16, pismo k. 18, okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 9 marca 2015 roku powódka wezwała pozwanych do zwrotu kwoty 20.000 zł pobranej tytułem zadatku w dniu 29 listopada 2013 roku. W uzasadnieniu wskazała, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło na skutek okoliczności przez nią niezawinionych – nie otrzymania sumy kredytu potrzebnej do przeprowadzenia transakcji.

W odpowiedzi na wezwanie strona pozwana podniosła, że nie doszło do rozwiązania umowy przedwstępnej, co czyni żądanie zwrotu zadatku niezasadnym. Ponadto wskazała, że roszczenie zwrotu zadatku uległo przedawnieniu.

(wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania przesyłki k. 19-20, pismo k. 21-22, okoliczności bezsporne)

W dniu 29 grudnia 2015 roku pozwani sprzedali przedmiotową nieruchomość innemu, aniżeli pozwana, kupującemu.

(dowód z przesłuchania pozwanego 01:07:55-01:12:00 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku w zw. z k. 251, wydruk z księgi wieczystej k. 106-108, okoliczności bezsporne)

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił częściowo na podstawie znajdujących
się w sprawie dokumentów, zeznania świadków i częściowo w oparciu o dowód z przesłuchania stron, przy czym sąd nie dał wiary zeznaniom powódki i świadka J. W. – aktualnie męża powódki, że pomiędzy stronami nie była uzgodniona ostateczna data zawarcia umowy przyrzeczonej. Ich zeznania we wskazanym zakresie pozostają w sprzeczności z uznanymi przez Sąd za wiarygodne zeznaniami pozwanych, którzy kategorycznie i konsekwentnie twierdzili, że ta między stronami była ustalona na dzień 31 stycznia 2014 roku. W ocenie Sądu nie do pogodzenia z zasadami wiedzy i doświadczenia życiowego pozostawałaby przyjęcie, że pozwani, zawodową trudniąc się działalnością deweloperską, przyjmowaliby zadatek jednocześnie nie określając do kiedy ostatecznie ma być zawarta umowa przyrzeczona. Przyjęcie takiego stanu rzeczy powodowałoby, jak wskazał świadek J. W., że zobligowani byliby w zasadzie czekać „w nieskończoność”. Podkreślić również należy, że podczas wizyty u notariusza ten był poinformowany o zasadniczych elementach umowy przedwstępnej, która miała stanowić w istocie potwierdzenie wcześniej zawartej w formie ustnej umowy, w tym dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to o tyle istotne, że sama powódka przesyłała notariuszowi skan swojego dowodu osobistego i stawiła się na spotkanie u notariusza choć ostatecznie do podpisania umowy w formie aktu notarialnego nie doszło. Jak wynika z zasad doświadczenia życiowego strony umawiają się na spotkanie u notariusza w momencie kiedy w zasadzie mają już uzgodnione wszystkie istotne elementy umowy. Kancelaria notarialna w kulturze prawnej polskiego społeczeństwa, co do zasady, nie jest miejscem prowadzenia negocjacji pomiędzy stronami umowy sprzedaży nieruchomości,
na co zresztą pośrednio wskazała sama notariusz, przesłuchana w sprawie w charakterze świadka podnosząc, że pozwani są jej klientami od kilku lat i była to pierwsza sytuacja, w której nie doszło do podpisania umowy. Wskazać wreszcie należy, że co najmniej dziwnym byłoby zachowanie powódki, która przesyła do kancelarii notarialnej skan swojego dowodu osobistego, celem podpisania umowy w formie aktu notarialnego, a zatem godząc się na powyższe, jednocześnie nie znając jej zasadniczych postanowień.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jest niezasadne i podlega oddaleniu.

W przedmiotowej sprawie strona powodowa dochodziła zapłaty kwoty 20.000 zł zapłaconej pozwanym na poczet ceny zakupu nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem typu „bliźniak”, wykończonym w standardzie deweloperskim, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Uzasadniając swoje żądanie powódka wywodziła, że pomiędzy nią a pozwanymi doszło do zawarcia umowy rezerwacyjnej, gwarancyjnej, która miała na celu zagwarantowanie jej jako kupującej, że nieruchomość oznaczona w umowie nie zostanie zbyta na rzecz innej osoby. A. G. wskazywała przy tym, że uiszczona pozwanym kwota nie miała charakteru zadatku, a jedynie swoistej zaliczki, która w przypadku kupna nieruchomości podlegała zaliczeniu na poczet ceny, a w sytuacji, gdyby do zawarcia umowy jednak nie doszło – zwrotowi na rzecz kupującego. Podnosiła również,
że od samego początku warunkowała zawarcie umowy sprzedaży otrzymaniem kredytu hipotecznego w kwocie co najmniej 350.000 zł. Pozwani kwestionowali stanowisko powódki argumentując, że umowa z listopada 2013 roku była klasyczną umową przedwstępną, a wpłacona przy jej zawarciu kwota 20.000 zł – zadatkiem. Wskazywali, że umowa przyrzeczona nie była uzależniona od otrzymania przez powódkę kredytu, a jej niezawarcie w uzgodnionym przez strony terminie było wynikiem zawinionego zachowania powódki. Z ostrożności procesowej podnieśli ponadto, że nawet gdyby poczynić odmienne ustalenia, co do powyższych faktów, dochodzone przez powódkę roszczenie, jako wynikające z umowy przedwstępnej, uległo przedawnieniu.

Rozważania w sprawie rozpocząć należy od oceny charakteru umowy łączącej strony a zawartej w listopadzie 2013 roku, jak również charakteru wpłaconej na rzecz pozwanych kwoty 20.000 zł. Ustalenia te determinują bowiem dalsze rozważania, w tym dotyczące oceny zgłoszonego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia.

W ocenie Sądu, w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, nie może budzić wątpliwości, że zawarta przez strony w listopadzie 2013 roku umowa, była umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Strony w formie ustnej ustaliły podstawowe warunki umowy przyrzeczonej, tj. przedmiot umowy, cenę zakupu oraz datę, w jakiej umowa ta miała zostać zawarta, uzgodniły ponadto, że na poczet umowy przyrzeczonej kupujący uiści tytułem zadatku kwotę 20.000 zł. Dokonując powyżej oceny Sąd nie podzielił argumentacji powódki, że wpłacona na rzecz pozwanych kwota miała wyłącznie charakter rezerwacyjny, gwarantujący powódce, że interesująca ją nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie. Rozważania w tym zakresie rozpocząć należy od przypomnienia, że zarówno w oświadczeniu sporządzonym przez pozwaną, jak również wystawionej fakturze VAT, uiszczona suma pieniężna została wprost nazwana zadatkiem wpłaconym na poczet kupna-sprzedaży domu jednorodzinnego. Wprawdzie oba
w/w dokumenty zostały sporządzone przez pozwaną, to jednocześnie nie można nie zauważyć, że powódka, ani jej partner, w żaden sposób nie sprzeciwili się sformułowaniu użytemu przez pozwaną, nie kwestionowali zapisów tych dokumentów, nie wnosili także, aby w ich treści zaznaczyć, że sporna kwota
ma w rzeczywistości inny, jedynie gwarancyjny charakter. Opisana inercja powódki jak i J. W. (wówczas konkubenta powódki aktualnie męża) implikuje konstatację, że rozumieli oni sporny zapis dosłownie, w kontekście, w jakim został on zamieszczony w oświadczeniu i fakturze, tym bardziej, że powódka, posiadająca wyższe wykształcenie, bez żadnego sprzeciwu podpisała przedstawioną jej fakturę. Skoro tak, brak jest podstaw do dokonywania jego innej, aniżeli normatywnej, tj. przewidzianej w art. 394 § 1 k.c. wykładni. Oczywiście wskazany przepis dopuszcza możliwość nadania zadatkowi innej funkcji (w tym gwarancyjnej), jednak sytuacja taka winna być zastrzeżona w umowie, co jednak w sprawie nie miało miejsca. W omawianym stanie faktycznym należałoby zatem oczekiwać, że powódka bądź to zwróciłaby się do pozwanej o dokonanie dodatkowego, pisemnego zastrzeżenia, że wpłacony na poczet umowy sprzedaży zadatek pełni w istocie funkcję rezerwacyjną, bądź też sporządziłaby stosowną odpowiedź na oświadczenie, w której dokonałaby własnej wykładni pojęcia zadatek. Takiego działania pozwana jednak nie podjęła, dlatego też w ocenie Sądu nie mogą ostać się zeznania A. G. oraz J. W., w których usiłują przekonać, że sporna kwota miała rezerwacyjny charakter. Znamienna jest przy tym ta część relacji
w/w osób, w której wprost przyznają, że zarówno w chwili wręczenia pozwanej kwoty 20.000 zł, jak też w późniejszym okresie, strony nie czyniły żadnych ustaleń odnośnie tego, jak długo przedmiotowa nieruchomość ma być zarezerwowana dla powódki. Warto w tym miejscu przytoczyć zeznania J. W., ówczesnego konkubenta powódki, który stwierdził „z tego wynika, że pozwani godzili się na czekanie na zawarcie umowy w nieskończoność” (01:38:57 protokołu elektronicznego rozprawy z dnia 10 marca 2016 roku). Uwzględniając zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego, uznać należy, że zachowanie pozwanych, zajmujących się zawodowo budową oraz sprzedażą domów, a zatem działalnością niewątpliwie nastawioną na zysk, przejawiające się tym, że dokonują oni niejako nieograniczonej rezerwacji domu wystawionego na sprzedaż, bez czynienia żadnych zastrzeżeń, które gwarantowałyby im jakąkolwiek rekompensatę w sytuacji, gdyby kupujący jednak zrezygnował z dokonania transakcji, byłoby całkowicie nieracjonalne, sprzeczne z profilem ich działalności, czy też zasadami panującymi na szeroko rozumianym rynku deweloperskim. Za kwalifikacją spornej kwoty jako zadatek w znaczeniu sensu stricto, przemawia ponadto okoliczność, że w treści przedsądowego wezwania do zapłaty sama powódka wprost wniosła o zwrot kwoty wpłaconej właśnie tytułem zadatku na podstawie art. 394 § 3 k.c. Za niesporne należy bowiem uznać, że gdyby powódka, wpłacając pozwanym kwotę 20.000 zł czyniła to tytułem rezerwacji,
to w przedmiotowym wezwaniu A. G. nie powoływałaby się na brak swojej winy w tym, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, ani tym bardziej na przepis art. 394 § 3 k.c., tylko wskazywałaby na rezerwacyjny charakter spornej kwoty i anulowanie rezerwacji. Wskazać wreszcie należy, że gwarancyjnemu charakterowi spornej sumy sprzeciwia się jej wartość, opłata rezerwacyjna rzadko przekracza bowiem kwotę 2.000 zł - 3.000 zł, co nie tylko wynika z przedłożonych przez pełnomocnika pozwanej kopii różnych umów rezerwacyjnych, ale jest wiedzą powszechną. Oczywiście nie można wykluczyć takiej umowy rezerwacyjnej, która swą treścią obejmować będzie opłatę w znacznie wyższej wysokości, ale sytuację taką należy traktować w kategoriach bardzo wyjątkowej. W realiach niniejszej sprawy, przy uwzględnieniu wyżej przedstawionych okoliczności, Sąd nie stwierdził, aby taka wyjątkowa sytuacja miała miejsce. Na marginesie zauważenia wymaga, że w każdym z załączonych do akt sprawy projektów umów rezerwacyjnych, opłata rezerwacyjna została oznaczona w sposób niebudzący żadnych wątpliwości interpretacyjnych co do jej charakteru, przy czym ani razu dla jej oznaczenia nie posłużono się pojęciem zadatku.

Całość powyższych rozważań prowadzi do wniosku, że wpłacona pozwanej kwota 20.000 zł była zadatkiem w ścisłym jego znaczeniu, tak też była rozumiana przez strony umowy. W konsekwencji brak jest podstaw, aby pojęciu temu nadawać inne znaczenie aniżeli przewidziane w art. 394 § 1 k.c.. Implikacją powyższej konkluzji jest przyjęcie, że immanentną częścią ustnej umowy przedwstępnej zawartej przez strony w dniu 29 listopada 2013 roku były postanowienia dotyczące zadatku. W ocenie Sądu za przyjęciem, że strony poczyniły wszelkie niezbędne ustalenia przesadzające o ważności umowy przedwstępnej, przemawia ponadto okoliczność, że na dzień 6 grudnia 2013 roku strony uzgodniły spotkanie przed notariuszem, celem podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jak wynika z zeznań świadka A. O. oraz sporządzonego przez nią pisemnego oświadczenia (k. 45), przygotowany przez nią projekt umowy przedwstępnej miał właściwie zupełny charakter, wymagający co najwyżej kosmetycznych zmian. Wprawdzie projekt ten był konsultowany przez świadka z pozwanymi, z którymi
już w przeszłości współpracowała, to jednak w świetle zasad doświadczenia życiowego wykluczyć należy taką sytuację, w której kupujący decyduje
się na podpisanie w określonej dacie umowy przedwstępnej przed notariuszem, spotkanie jest już umówione, projekt umowy przygotowany, a kupujący
nie zna istotnych postanowień umowy, którą danego dnia ma już tylko podpisać. Powszechnie wiadomym jest, że w przypadku zawierania umów przedwstępnych przed notariuszem, projekt takiej umowy nie powstaje w ramach spotkania stron transakcji w kancelarii notarialnej, ale jest wcześniej przygotowany, a strony co najwyżej nanoszą na niego kosmetyczne poprawki. Poza tym, o czym wcześniej już była mowa, trudno byłoby przyjąć, że powódka przesłała do kancelarii notarialnej skan swojego dowodu osobistego celem naniesienia jej danych na projekt umowy, stawiła się u notariusza celem podpisania umowy nie znając jednocześnie jej warunków. Powyższe przesądza o braku wiarygodności jej zeznań we wskazanym zakresie, w którym twierdziła, że w dniu 29 listopada 2013 roku nie zawarła z pozwanymi ustnej umowy przedwstępnej i nie wręczała im zadatku. W ocenie Sądu bez znaczenia jest przy tym okoliczność, która ze stron była w rzeczywistości inicjatorem podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Na marginesie należy jednak zauważyć, że wobec wpłacenia przez kupującą zadatku w dniu 29 listopada 2013 roku, strona pozwana nie potrzebowała dodatkowego zabezpieczenia w postaci umowy podpisanej przed notariuszem, wystarczającym zabezpieczeniem ich interesów był bowiem sam zadatek. Niewątpliwie także wykluczyć należy sytuację, że pozwani chcieli zawrzeć umowę przed notariuszem tylko dlatego, aby „pod stołem” przyjąć dodatkową kwotę pieniężną z tytułu sprzedaży nieruchomości, przy czym podkreślić należy, że z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy okoliczność, czy ustalona cena sprzedaży nieruchomości, podlegająca wpisaniu do umowy była ceną „zupełną”, czy też strony intencjonalnie ją obniżyły, uzgadniając jednocześnie, że pewna kwota zostania dopłacona przez kupujących, nie ma żadnego znaczenia. Reasumując tę część rozważań Sąd uznał, że strony w dniu 29 listopada 2013 roku zawarły ustną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w K., zawierającą istotne elementy umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot sprzedaży, cenę oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym w ramach umowy przedwstępnej strona kupująca wpłaciła zadatek w kwocie 20.000 zł.

Sąd ustalił ponadto, że w ramach umowy przedwstępnej strony uzgodniły, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione będzie od otrzymania przez pozwaną kredytu hipotecznego, opiewającego na kwotę, co najmniej 350.000 zł. Nie powielając ustaleń faktycznych przypomnienia wymaga, że powódka od samego początku wskazywała na konieczność finansowania większości ceny nieruchomości kredytem, podjęła współpracę z firmą (...), prosiła pozwaną, aby poleciła jej doradców bankowych, co też A. N. uczyniła. Okoliczności te nie tylko nie były kwestionowane przez pozwanych, ale wprost zostały przez nich przyznane. Podkreślić w tym miejscu należy, że A. G. wiedzę na temat swojej zdolności kredytowej, aktualną na czas zawierania umowy przedwstępnej, opierała na informacjach otrzymanych od doradców firmy (...). Skoro w rozmowie z doradcami powódka została zapewniona,
że jej zdolność jest na tyle wysoka, że otrzyma kredyt w kwocie 350.000 zł, nie można czynić powódce zarzutu, że zapewniała o tym pozwanych. Nie zmienia to jednak w żaden sposób faktu, że powódka uzależniała zwarcia umowy przyrzeczonej od otrzymania kredytu w określonej wysokości. Uwzględniając powyższe nastawienie powódki, fakt, że z uwagi na brak promesy kredytowej zrezygnowała ona z podpisania umowy przedwstępnej przed notariuszem oraz przekazania sprzedającym drugiej transzy ceny sprzedaży ( okoliczność przyznana przez pozwanych), nie może się ostać stanowisko pozwanych, że wprawdzie powódka mówiła o konieczności zaciągnięcia kredytu, ale jednocześnie jego uzyskanie nie stanowiło warunku sine qua non zawarcia umowy przyrzeczonej. Przypomnienia wymaga, że powódka starała się o kredyt w kwocie 350.000 zł, a więc nie tylko obiektywnie wysokiej, ale także stanowiącej 81% ustalonej ceny nieruchomości. W takim przypadku brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że powódka dopuszczała możliwość zwarcia umowy przyrzeczonej w przypadku nieotrzymania kredytu, bądź też otrzymania go w mniejszej, aniżeli wnioskowana wysokości. Konstatacja taka jest nielogiczna, sprzeczna z zasadami doświadczenia i wiedzy życiowej. W tym miejscu wyjaśnić należy, że w judykaturze (por. m.in. postanowienie SN w składzie siedmiu sędziów z dnia 22 marca 2013 roku, III CZP 85/12, OSNC 2013/11/132) dopuszcza się dokonanie czynności prawnej zawierającej zastrzeżenie, że jej skutek będzie zależny od ziszczenia się określonego warunku, przy czym jak podkreśla Sąd Najwyższy warunkowa czynność prawna skutkuje związaniem stron czynnością prawną dotąd dopóki zdarzenie przyszłe i niepewne się nie ziści. Oznacza to, że oświadczenia stron są definitywne w chwili zawarcia umowy, tylko jej skuteczność zależna jest od spełnienia warunku. Okresowy stan zawieszenia kończy się ziszczeniem lub nieziszczeniem zdarzenia, co – od tego momentu i bezpośrednio – powoduje uzyskanie, zmianę lub utratę praw lub obowiązków przez strony umowy. Dopuszczając możliwość warunku potestatywnych, tj. zależnych od woli stron, Sąd Najwyższy wskazał, że w ich ramach można wyodrębnić m.in. takie przypadki, gdy warunek jest częściowo zależny od woli podmiotu zaciągającego zobowiązanie, a częściowo od innych niezależnych od niego okoliczności (wola jest jednym z elementów ziszczenia/nieziszczenia się warunku), czy też, gdy wola podmiotu zobowiązanego jest aktem inicjującym bieg zdarzeń, na których dalszy przebieg nie ma on wpływu. Z taką właśnie postacią warunku potestatywnego mamy do czynienia na gruncie niniejszej sprawy. Powódka warunkowała bowiem zawarcie umowy przyrzeczonej otrzymaniem kredytu hipotecznego w określonej wysokości. Spełnienie tego warunku było uzależnione od złożenia przez powódkę wniosku kredytowego wraz z określonymi załącznikami, który inicjował postępowanie instytucji bankowych, na które jednak powódka nie miała już bezpośredniego, dalszego wpływu. Co było między stronami niesporne, A. G. złożyła wniosek o kredyt do trzech banków (początkowo Banku Spółdzielczego w Z. i (...), a następnie, po „fiasku” spotkania u notariusza, także do G. Banku), z których żaden nie udzielił powódki kredytu w wysokości przez nią wnioskowanej. Relewantnym jest przy tym podkreślenie, że najwyższy z oferowanych powódce kredytów opiewał na kwotę 226.000 zł, a więc był znacznie niższy od potrzeb finansowych A. G.. W takiej sytuacji za niesporne uznać należy, że brak było podstaw do tego, by powódka starała się o kredyt w innych bankach. W zasadzie z pewnością można bowiem założyć, że weryfikacja jej zdolności kredytowej przebiegłaby z takim samym skutkiem. Brak zdolności kredytowej na kwotę ponad 100 tys. potrzebnego kredytu, nie jest kwotą, co do której można z jakimkolwiek prawdopodobieństwem przypuszczać, że inny bank odmiennie zakwalifikowałby zdolność kredytową powódki, tym bardziej że przynajmniej jeden z banków, w którym usiłowała zaciągnąć kredyt powódka, jest powszechnie uznawany za udzielający kredyt podmiotom, które w innych bankach zostały uznane za nieposiadające zdolności kredytowej. Powyższe implikuje konstatację, że warunek, w terminie, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, nie został spełniony, a tym samym żadna ze stron nie mogła skutecznie domagać się zawarcia tejże umowy. Zdaniem Sądu w realiach przedmiotowej sprawy uznać jednak należy, że nieziszczenie się warunku nastąpiło bez winy powódki. A. G. nie miała żadnych realnych możliwości wpłynięcia na decyzję banku. Powódka złożyła stosowne wnioski o kredyt wraz z wymaganymi załącznikami, czyniąc to w dacie, która umożliwiała zawarcie umowy przyrzeczonej w ustalonym przez strony terminie, na skutek jednak obiektywnych okoliczności, niezależnych od jej woli, nie otrzymała ona żądanego kredytu hipotecznego. Istotnym jest przy tym zaznaczenie, że powódka nie jest osobą biegłą w finansach, nie posiada wykształcenia ekonomicznego a swoje przekonanie o tym, że dostanie wnioskowany kredyt opierała na zapewnieniach doradców finansowych, z którymi podjęła współpracę. Jeśli nawet uznać, że przekonanie powódki było błędne, to błąd ten był w pełni usprawiedliwiony.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nieprzyznanie powódce przez trzy kolejne banki kredytu i brak realnych możliwości jego uzyskania w innym banku
i w konsekwencji jej oświadczenie złożone pozwanym na koniec stycznia, początek lutego 2014 roku, że wobec nieotrzymania kredytu nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyniło zawarcie umowy przyrzeczonej niemożliwym i jakiekolwiek dalsze działania mające na celu np. przesunięcie daty zawarcia tejże umowy na inny dzień, czy też wyznaczenie nowego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej były zbędne i niecelowe. W tej dacie wiadomym było już bowiem, że warunek od ziszczenia, którego strony uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej i tak się nie spełni. Tym samym nawet gdyby przyjąć, że strony pierwotnie nie ustaliły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wskazując, że do jej zawarcia dojdzie dopiero po uzyskaniu przez powódkę kredytu, czego jednak w sprawie nie ustalono, to i tak w sprawie nie miałby zastosowania przepis art. 389 § 2 k.c. wskazujący, że jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, w zakresie w jakim wskazany przepis nakazuje wyznaczenie odpowiedniego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wobec niespełnienia warunku tym samym żadna ze stron nie mogłaby skutecznie domagać się jeszcze zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 lipca 2016 roku, I ACa 405/16). Tym samym od tego czasu - koniec stycznia, początek lutego 2014 roku należałoby liczyć termin przedawnienia roszczeń mających swoje źródło w ważnej umowie przedwstępnej.

Reasumując Sąd uznał, że powódka dołożyła należytych starań, aby otrzymać kredyt, do czego jednak ostatecznie nie doszło, co dało Sądowi asumpt do przyjęcia, że w sprawie ziściły się przesłanki, o których mowa w art. 394 § 3 k.c., dające powódce podstawę do żądania zwrotu zadatku. W myśl bowiem przywołanego przepisu, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Powyższa konkluzja nie przesądziła jednak o uwzględnieniu powództwa, strona pozwana podniosła bowiem zarzut przedawnienia dochodzonego w rozpoznawanej sprawie roszczenia, który to zarzut – wbrew stanowisku strony powodowej – zasługiwał na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 117 § 2 k.c., po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia.

Przepis art. 117 § 1 k.c. stanowi z kolei, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Roszczenie dochodzone w niniejszej sprawie ma charakter roszczenia majątkowego, a tym samym - z uwagi na brak przepisów szczególnych wyłączających możliwość przedawnienia się tego rodzaju roszczeń - podlega ono przedawnieniu. Zgodnie z dyspozycją art. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Takim przepisem szczególnym w rozumieniu art. 118 k.c. jest przepis
art. 390 § 3 k.c. regulujący przedawnienie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, który stanowi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku, od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie uznać należy, że roszczenie o zwrot zadatku podlega przedawnieniu w terminie określonym przez art. 390 § 3 k.c. Zgodnie bowiem z utrwalonym stanowiskiem judykatury, roczny termin przedawnienia określony w tym przepisie obejmuje wszystkie roszczenia wynikające z obowiązków nałożonych na strony w umowie przedwstępnej, to jest zarówno roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i roszczenia odszkodowawcze mające swoje źródło w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, a także roszczenie o zwrot zadatku zastrzeżonego w tej umowie (por. m.in. postanowienie SA w Warszawie z dnia 10 marca 2015 roku, VI ACa 718/14, LEX nr 1667643; postanowienie SN z dnia 27 listopada 2014 roku, I CSK 183/14, LEX nr 1994365; postanowienie SA w Warszawie z dnia 15 października 2013 roku, I ACa 659/13, LEX nr 1386267; wyrok SN z dnia 3 lutego 2010 roku, II CSK 459/09, OSNC 2010/9/126; wyrok SN z dnia 25 lutego 2009 roku,
II PK 174/08, LEX nr 736725; uzasadnienie uchwały SN z dnia 8 marca 2007 roku, III CZP 3/07, OSNC 2008/2/15). Odmienna sytuacja dotyczy roszczenia o zwrot kwoty wpłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, albowiem w zakresie tego rodzaju roszczeń mamy do czynienia w istocie ze świadczeniem nienależnym (por. przywołana wyżej uchwała SN z dnia 8 marca 2007 roku). W rozpoznawanej sprawie strona powodowa dochodziła jednak roszczenia o zwrot kwoty, która była wprost przewidziana w umowie przedwstępnej sprzedaży, jako zadatek. Tym samym źródłem powyższego roszczenia była umowa przedwstępna, co oznacza, że stanowi ono roszczenie z umowy przedwstępnej w rozumieniu w art. 390 § 3 k.c. Sam fakt, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek miał być zaliczony na poczet ceny sprzedaży nie uzasadnia odmiennej kwalifikacji powyższego postanowienia umownego i w szczególności
- z uwagi na niezawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży - traktowanie wpłaconej kwoty, jako świadczenia nienależnego. W przedmiotowej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw, aby uznać, że kwota wpłacona tytułem zadatku po upływie terminu do zawarcia umowy przekształciła się w zaliczkę na poczet świadczenia. Nie można też uznać, aby zwrot tej kwoty regulowały przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, skoro roszczenie wynika z umowy i jest odrębnie uregulowane
w art. 394 § 3 k.c. ( por. wyrok SA w Warszawie z dnia 10 marca 2015 roku, sygn. akt VI ACa 718/14). Podkreślenia wymaga, że analogiczne stanowisko zostało wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2016 roku ( III CSK 136/15, R.. (...)). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej, ale postanowieniem tej umowy, w związku z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy przedwstępnej. Ściślej ujmując, źródłem roszczenia o zapłatę zadatku jest art. 394 § 1 lub § 3 k.c., ale przepisy te w sposób przewidziany w art. 56 k.c. dopełniają skutki czynności prawnej, składając się na roszczenia z umowy, w której zastrzeżenie o zadatku poczyniono. Stąd jeśli przepis szczególny przewiduje krótsze terminy przedawnienia dla roszczeń wynikających z danej umowy, roszczenie to przedawnia się zgodnie z szczególnymi terminami przedawnienia. Sąd Najwyższy trafnie zwrócił uwagę, że zgodnie ze znowelizowanym ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy
- Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408) z dniem 25 września 2003 roku przepisem art. 390 § 3 k.c. roczny termin przedawnienia przewidziany w tym paragrafie dotyczy wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku. Argumentem za takim poglądem jest nie tylko literalne brzmienie art. 390 § 3 k.c., w którym sformułowanie "roszczenia powyższe" zastąpiono zwrotem "roszczenia z umowy przedwstępnej", lecz również funkcja zadatku, zgodnie z którą zadatek ma zastąpić odszkodowanie. Tymczasem wskazaną ustawą z dnia 14 lutego 2003 roku zmieniono także art. 390 w zakresie § 1, dodając zdanie drugie, w którym umożliwiono stronom określenie w umowie przedwstępnej odmiennego niż w zdaniu pierwszym zakresu odszkodowania. Połączenie wskazanej zmiany § 1 z jednoczesnym rozszerzeniem zastosowania rocznego terminu przedawnienia do wszystkich roszczeń z umowy przedwstępnej (§ 3) w sposób wyraźny wskazuje na zamiar ustawodawcy objęcia krótszym terminem przedawnienia wszelkich roszczeń, które na kanwie umowy przedwstępnej mogą między stronami powstać. Sąd Najwyższy podzielił przy tym wyrażony w doktrynie pogląd, że trudno wytłumaczyć, dlaczego roszczenie o odszkodowanie miałoby podlegać krótkiemu rocznemu przedawnieniu, a roszczenie o zwrot zadatku, stanowiące jego surogat, przedawniałoby
się z upływem terminów ogólnych. Wskazał ponadto, że zastosowanie rocznego terminu przedawnienia roszczenia do żądania zwrotu zadatku można uzasadnić też prowizorycznym charakterem umowy przedwstępnej. Skoro sama umowa
ma z zasady charakter "przejściowy" (prowadzi do umowy przyrzeczonej), to wyłączenie z zastosowania krótszego terminu przedawnienia zawartego
w art. 390 § 3 k.c. niektórych roszczeń z umowy przedwstępnej nie znajduje racjonalnego uzasadnienia. Zaznaczenia wymaga przy tym, że w niniejszej sprawie nie doszło do rozwiązania umowy ze skutkiem ex tunc, powódka nie starała się także wykazać i nie wykazała, że umowa przedwstępna była dotknięta nieważnością.

Skoro zatem w omawianym przypadku umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 31 stycznia 2014 roku, termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej upłynął w dniu 31 stycznia 2015 roku, a zatem przed datą wytoczenia powództwa. Nie budzi bowiem wątpliwości, że data jest jednocześnie datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku (por. m.in. wyrok SN z dnia 8 sierpnia 1997 roku, II CKN 278/97, LEX nr 1227817; wyrok SN z dnia 27 września 1994 roku, II CRN 84/94, OSP 1995/5/106).

W sprawie nie doszło także do przerwania biegu terminu przedawnienia. W ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.), aby pozwany w lutym, czy też na przełomie lutego i marca 2014 roku uznał roszczenie o zwrot zadatku. Strona pozwana kategorycznie i konsekwentnie zaprzeczała w toku całego postępowania by kiedykolwiek uznała roszenie powódki o zwrot zadatku. Jedynie na marginesie zauważenia wymaga, że nawet gdyby hipotetycznie założyć, że pozwany poczynił jednak z powódką i jej partnerem takie ustalenia, które można by postrzegać w kategoriach niewłaściwego uznania długu, co jednak w sprawie nie zostało wykazane i czego Sąd orzekający w sprawie nie przyjął, to miałyby ono miejsce, jak przyznała sama powódka, w okresie „luty, początek marca 2014 roku” (k. 250). W konsekwencji należałoby uznać, że roszczenie dochodzone w niniejszym procesie i tak uległoby przedawnieniu, najpóźniej z początkiem marca 2015 roku, wobec wytoczenia powództwa dopiero w dniu 22 maja 2015 roku. Zgodnie bowiem z przepisem art. 124 § 1 k.c., po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.

W przedmiotowej sprawie w ocenienie Sądu nie doszło również do zrzeczenia się zarzutu przedawnienia przez pozwanych.

Zarówno orzecznictwo Sądu Najwyższego, jak i doktryna, dopuszczają możliwość nieuwzględnienia zarzutu przedawnienia na podstawie art. 5 k.c. Podstawowym jednak warunkiem takiej możliwości jest ocena zarzutu przedawnienia jako czynienia przez uprawnionego do jego podnoszenia z przysługującego mu prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. W rozpoznawanej sprawie powódka nie wykazała, aby zachodziły szczególne okoliczności przemawiające za uznaniem zarzutu przedawnienia jako naruszającego zasady współżycia społecznego, pozwanych nie może bowiem obciążać zaniedbanie powódki w dochodzeniu świadczenia tym bardziej, że przynajmniej od dnia 9 marca 2015 roku (data sporządzenia wezwania przesądowego) była ona reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do wniosku, że wierzyciel mógłby dochodzić przedawnionej należności w dowolnym momencie po upływie terminu przedawnienia, powołując się na zasady współżycia społecznego, co niweczyłoby cel instytucji przedawnienia.

Mając powyższe na względzie, Sąd oddalił powództwo jako, że dochodzone roszczenie uległo przedawnieniu, a pozwani uchylili się od jego zaspokojenia, podnosząc taki zarzut.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu art. 98 § 1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw.

Strona pozwana wygrała proces w całości, a zatem należy jej się od powódki zwrot kosztów procesu w pełnej wysokości.

Na koszty procesu poniesione przez pozwanych złożyła się kwota 2.400 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika będącego adwokatem (§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2012 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu – t.j. Dz.U. 2013, poz. 461). Zgodnie bowiem z zasadami w przedmiocie kosztów procesu, wygrywający współuczestnicy sporu przy współuczestnictwie materialnym, jeśli są zastąpieni przez tego samego adwokata lub radcę prawnego, otrzymują zwrot kosztów wynagrodzenia jednego adwokata (radcy prawnego) ( por. post. SN z 11 maja 1966 r., I Cz 36/66, L.). Także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 stycznia 2007 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 130/06, stwierdził, że wygrywającym proces współuczestnikom, o których mowa w art. 72 § 1 pkt 1k.p.c., reprezentowanym przez tego samego radcę prawnego, sąd przyznaje zwrot kosztów w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika, biorąc pod uwagę, zgodnie z art. 109 § 2 k.p.c., celowość poniesionych kosztów oraz niezbędność ich poniesienia z uwagi na charakter sprawy, a w sytuacji reprezentowania strony przez zawodowego pełnomocnika, także niezbędny nakład pracy pełnomocnika oraz czynności podjęte przez niego w sprawie, a także charakter sprawy i wkład pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia ( post.
SN z 7 kwietnia 2011 r., IV Cz 142/10, L., czy postanowienie Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 21 stycznia 2016 roku, III Cz 1975/15).

Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.