Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 czerwca 2022 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Wioletta Sychniak

Protokolant: sekretarz sądowy Anna Jankowska

po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2022 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej im. S. L. 20 w Ł.

przeciwko G. R. (1)

o zapłatę

zasądza od pozwanego G. R. (1) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej im. S. L. 20 w Ł.:

a.  kwotę 31 931,57 złotych (trzydzieści jeden tysięcy dziewięćset trzydzieści jeden złotych pięćdziesiąt siedem groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty;

b.  kwotę 5 214 (pięć tysięcy dwieście czternaście) złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 874/21

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym 8 stycznia 2021 roku Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w Ł. wniosła o zasądzenie od G. R. (1) kwoty 31 931,57 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty. Strona powodowa wniosła ponadto o zasądzenie od Pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że G. R. (1) był właścicielem lokalu nr (...) oraz lokalu garażowego nr (...) przy ul. (...) w Ł., oraz że nie uiszczał należnych opłat na rzecz Wspólnoty w okresie od 1 stycznia 2018 roku do 17 maja 2019 roku włącznie. Wysokość zadłużenia Pozwanego względem Powódki wynosi 27 749,49 złotych, wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie od nieopłaconych w termie należności wynosi 4183,08 złotych.

/pozew k. 2 – 7, odpowiedź na sprzeciw k. 240-248/

Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w dniu 22 marca 2021 roku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, uwzględniając powództwo w całości. /nakaz zapłaty k. 187/

28 kwietnia 2021 roku G. R. (1) wniósł sprzeciw od wydanego w sprawie nakazu zapłaty. Zaskarżył go w całości i wniósł o oddalenie powództwa oraz o nieobciążanie go kosztami postępowania w sprawie. Pozwany wniósł ponadto z ostrożności procesowej o rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty. Pozwany podniósł ponadto zarzut nieudowodnienia roszczenia co do zasady, jak i co do wysokości, nieistnienia uchwał będących podstawą roszczenia, przedawnienia i nadużycia prawa przez Wspólnotę Mieszkaniową w zakresie dochodzonych roszczeń z zakresu funduszu remontowego i zaliczki na koszty zarządu.

Pozwany zarzucił, że kwota 1 162,32 złotych, dochodzona za okres od kwietnia 2017 roku jest przedawniona. Pozwany wskazał, że strona powodowa nie udowodniła, że uchwały nr 4/4/2016 i 5/5/2016 zostały podjęte, ponieważ nie wskazała, kto głosował za tymi uchwałami. Uchwała nr 4/2017 i 5/2017 nie zostały podjęte, ponieważ za danymi uchwałami głosowało mniej niż 179 000 połowy udziałów części wspólnej nieruchomości. W zakresie uchwał nr 4/3/2018 i 5/2018 właścicielka lokalu nr (...) głosowała podwójnie, a Wspólnota zdublowała karty do głosowania właścicieli lokali nr (...). Powódka nie udowodniła roszczenia w zakresie rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości oraz odsetek. Lokal nr (...) znajduje się na parterze, a Wspólnota od 2014 roku nie realizuje żadnych nakładów i inwestycji na części nieruchomości, w której znajduje się lokal Pozwanego. To pozwany wykonał szereg prac dotyczących ogródka przylegającego do części budynku, w której znajduje się lokal nr (...), zaś Wspólnota nie ponosi żadnych z tym związanych kosztów.

/sprzeciw od nakazu zapłaty k. 191 – 200/

Pismem z dnia 9 marca 2022 roku pozwany cofnął wniosek o rozłożenie dochodzonej przez stronę powodową kwoty na raty.

/pismo procesowe z dnia 9 marca 2022 k. 419/

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Samodzielny lokal mieszkalny nr (...), stanowiący odrębną nieruchomość, położony w Ł. przy ul. (...) wraz z udziałem (...) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń, nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, był własnością G. R. (1) do 18 maja 2019 roku. Na mocy umowy darowizny z 18 maja 2019 roku, właścicielką opisanej wyżej nieruchomości stała się G. R. (2).

Pozwany do 18 maja 2019 roku był również właścicielem lokalu niemieszkalnego (garażu), stanowiącego odrębną nieruchomość, położony w Ł. przy ul. (...) wraz z udziałem (...) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń, nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Od 18 maja 2019 roku jego właścicielka jest G. R. (2).

Właścicielom samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) przysługuje prawo wyłącznego korzystania z części działki gruntu wydzielonej jako ogródek przydomowy na szkicu załączonym do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Z tego tytułu nabywca samodzielnego lokalu oświadczył, że nie będzie zgłaszać żadnych roszczeń w przyszłości i zrzekł się prawa wypowiedzenia umowy o podział do użytkowania.

/wydruk księgi wieczystej (...) k. 14 – 31,

wydruk księgi wieczystej (...) k. 32 – 41,

kopie aktów notarialnych k.202 – 212/

Właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku w Ł. przy ulicy (...) tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Administratorem nieruchomości jest (...) sp. z o.o.

/okoliczność bezsporna/

W związku z korzystaniem przez G. R. (1) z ogródka przydomowego powstał spór pomiędzy nim, a Wspólnotą co sposobu tego korzystania (m.in. postawienia ogrodzenia) oraz ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Pozwany stał na stanowisku, że z uwagi na specyficzne położenie jego lokalu w budynku, nie korzysta z części wspólnych nieruchomości i nie powinien płacić kosztów ich utrzymania.

G. R. (1) regularnie zalegał z zapłatą kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, co było przyczyną sporów sądowych o zapłatę pomiędzy stronami oraz skłoniło Wspólnotę do podjęcia uchwały zezwalającej na wytoczenie przeciwko niemu powództwa w trybie art. 16 ustawy o własności lokali.

/korespondencja stron k. 213-224, 366-368,

odpis wyroku tut. Sądu z 17.02.2016 r. k. 359-362,

zawiadomienia o wymiarze opłat k. 363-365, uchwała nr 11/3/2019 k. 369/

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 4/4/2016 przyjęła plan gospodarczy na rok 2016 i wynikającą z planu zaliczkę na koszty wspólne w wysokości 2,93 zł/m ² jako obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2016 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały w danej sprawie. Za uchwałą głosowało 21 z 39 właścicieli lokalów, nikt nie oddał głosu „przeciw”. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 207 115 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr 4/4/2016 k. 63 – 66, 342-345, wyniki głosowania k. 67 – 68, 346-347,

karty do głosowania k. 353-358/

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr (...) przyjęła zaliczkę na rok 2016, przeznaczoną na fundusz remontowy w wysokości 1,50 zł/m ² jako obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2016 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały w danej sprawie. Za uchwałą głosowało 23 z 39 właścicieli lokalów, nikt nie oddał głosu „przeciw”. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 218 404 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr (...) k. 69 – 71, 348-350, wyniki głosowania k. 72 – 73, 351-352,

karty do głosowania k. 353-358/

W dniu 6 listopada 2017 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 4/2017 przyjęła plan gospodarczy na rok 2017 i wynikającą z planu zaliczkę na koszty wspólne w wysokości 2,93 zł/m ² jako obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2017 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały w tej sprawie. Za uchwałą głosowało 20 z 39 właścicieli lokalów, nikt nie oddał głosu „przeciw”. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 191 823 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395. /uchwała nr 4/2017 k. 74, /

W dniu 22 marca 2017 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 5/2017 przyjęła zaliczkę na rok 2017 przeznaczoną na fundusz remontowy w wysokości 2,00 zł/m ² jako obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2017 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały w danej sprawie. Za uchwałą głosowało 22 z 39 właścicieli lokalów, jedna osoba zagłosowała „przeciw”. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 218 104 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr 5/2017 k.75, karty do głosowania k.76 – 87/

W dniu 12 marca 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 4/3/2018 przyjęła plan budżetowy zarządu nieruchomością wspólną oraz zatwierdziła wysokość zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 2,93 zł/m ². Za uchwałą głosowało 12 z 36 właścicieli lokalów, jedna osoba zagłosowała „przeciw”. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 249 321 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr 4/3/2018 k. 88, wyniki głosowania k.90 – 91,

karty do głosowania k. 93-143/

W dniu 23 marca 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 5/2018 przyjęła plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną oraz zatwierdziła w wysokość zaliczki na pokrycie kosztów remontów nieruchomości wspólnej w wysokości 2,00 zł. Za uchwałą głosowało 13 z 36 właścicieli lokalów, nikt nie oddał głosu „przeciw”. Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 246 859 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr 5/2018 k. 89, wyniki głosowania k. 91v – 92,

karty do głosowania k. 93-143/

W dniu 24 kwietnia 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 4/3/2019 przyjęła plan gospodarczy zarządu nieruchomością oraz zatwierdziła wysokość zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 2,93 zł/m ². Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 246 247 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr 4/3/2019 k.144, 268 – 270; karty do głosowania 274 – 341/

W dniu 24 września 2019 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. uchwałą nr 5/3/2019 przyjęła plan gospodarczy zarządu nieruchomością oraz zatwierdziła wysokość zaliczki na pokrycie kosztów remontów nieruchomości wspólnej w wysokości 2,00 zł/m ². Za przyjęciem uchwały zagłosowali właściciele posiadający łącznie 229 729 udziałów, natomiast przeciw uchwale zagłosowali właściciele posiadający 8 627 udziałów z łącznej sumy udziałów 358 395.

/uchwała nr 5/3/2019 k. 145, 271-273, karty do głosowania 274 – 341/

G. R. (1) 29 listopada 2017 roku wniósł pozew do Sądu Okręgowego w Łodzi o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. nr (...), (...), (...), (...) i (...) jako podjętych z naruszeniem prawa i interesów powoda. Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2019 roku Sąd Okręgowy oddalił powództwo o uchylenie uchwał i ustalenie nieistnienia uchwał. Sąd Apelacyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 11 marca 2021 roku oddalił apelację G. R. (1) od wyroku Sądu Okręgowego.

/wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi w sprawie II C 63/18 k. 249 – 258,

wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w sprawie akt I ACa 1241/19 k. 259 – 262/

Zaliczka miesięczna na poczet lokalu położonego w Ł. przy ul. (...) w okresie od 1 stycznia 2018 roku wynosiła 1678,92 zł i składała się z:

1)  opłaty stałej za centralne ogrzewanie – 106,36 zł brutto;

2)  opłaty zmiennej za centralne ogrzewanie – 375,10 zł brutto;

3)  składki na fundusz remontowy – 290,60 zł brutto;

4)  opłaty za podgrzanie wody – 118,67 zł brutto;

5)  opłaty za wywóz nieczystości – 21,00 zł brutto;

6)  zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości – 567,63 zł brutto;

7)  opłaty za zimną wodę i odprowadzanie ścieków – 199,56 zł brutto.

/zawiadomienie o wysokości opłat mieszkaniowych k. 47/

Zaliczka miesięczna na poczet lokalu położonego w Ł. przy ul. (...) w okresie od 1 kwietnia 2018 roku wyniosła 1775,78 zł i składała się z:

1)  opłaty stałej za centralne ogrzewanie – 106,36 zł brutto;

2)  opłaty zmiennej za centralne ogrzewanie – 375,10 zł brutto;

3)  składki na fundusz remontowy – 387,46 zł brutto;

4)  opłaty za podgrzanie wody – 118,67 zł brutto;

5)  opłaty za wywóz nieczystości – 21,00 zł brutto;

6)  zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości – 567,63 zł brutto;

7)  opłaty za zimną wodę i odprowadzanie ścieków – 199,56 zł brutto.

/zawiadomienie o wysokości opłat k. 48/

Zaliczka miesięczna na poczet lokalu położonego w Ł. przy ul. (...) w okresie od 1 lipca 2018 roku wyniosła 1809,10 zł i składała się z:

1)  opłaty stałej za centralne ogrzewanie – 106,36 zł brutto;

2)  opłaty zmiennej za centralne ogrzewanie – 375,10 zł brutto;

3)  składki na fundusz remontowy – 387,46 zł brutto;

4)  opłaty za podgrzanie wody – 146,62 zł brutto;

5)  opłaty za wywóz nieczystości – 21,00 zł brutto;

6)  zaliczka na utrzymanie części wspólnej nieruchomości – 567,63 zł brutto;

7)  opłaty za zimną wodę i odprowadzanie ścieków – 204,93 zł.

/zawiadomienie o wysokości opłat mieszkaniowych k. 49/

Zaliczka miesięczna na poczet lokalu położonego w Ł. przy ul. (...) w okresie od 1 stycznia 2019 roku wynosiła 1827,10 zł i składała się z:

1)  opłaty stałej za centralne ogrzewanie – 106,36 zł brutto;

2)  opłaty zmiennej za centralne ogrzewanie – 375,10 zł brutto;

3)  składki na fundusz remontowy – 387,46 zł brutto;

4)  opłaty za podgrzanie wody – 146,62 zł brutto;

5)  opłaty za wywóz nieczystości – 39 zł brutto;

6)  zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości – 567,63 zł brutto;

7)  opłaty za zimną wodę i odprowadzanie ścieków – 204,93 zł brutto.

/ zawiadomienie o wysokości opłat mieszkaniowych k.50/

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) korzysta z usług ciepłowniczych (...) S.A. oraz z usług Zakładu (...) Sp. z o.o.

/faktury za usługi ciepłownicze i wodociągowo – kanalizacyjne k. 146 – 166,

historia przelewów k.167 – 169/

Wysokość zaległości w opłatach za media lokalu nr (...) przy ul. (...) w okresie od 1 stycznia 2018 roku do 18 maja 2019 roku wyniosła 27 748,49 zł.

Odsetki ustawowe naliczone za opóźnienie za przedmiotowy lokal za okres od stycznia 2018 roku do 17 maja 2019 roku wynosiły 4183,08 i zostały wyliczone w następujący sposób:

1)  od kwoty 1 678,92 zł od 11 stycznia 2018 roku do 7 czerwca 2019 roku – 165,18 zł;

2)  od kwoty 1 678,92 zł od 11 lutego 2018 roku do 7 czerwca 2019 roku – 155,20 zł,

3)  od kwoty 1 678,92 zł od 11 marca 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku –315,18 zł,

4)  od kwoty 1 775,78 zł od 11 kwietnia 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku – 322,82 zł,

5)  od kwoty 1 775,78 zł od 11 maja 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku –312,60 zł,

6)  od kwoty 1 775,78 zł od 11 czerwca 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku – 302,04 zł,

7)  od kwoty 1 809,10 zł od 11 lipca 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku – 297,30 zł,

8)  od kwoty 1 809,10 zł od 11 sierpnia 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku –286,55 zł,

9)  od kwoty 1 809,10 zł od 11 września 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku –275,79 zł,

10)  od kwoty 1 809,10 zł od 11 października 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku –265,38 zł,

11)  od kwoty 1 809,10 zł od 11 listopada 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku – 254,63 zł,

12)  d kwoty 1 809,10 zł od 11 grudnia 2018 roku do 5 stycznia 2021 roku – 244,22 zł,

13)  od kwoty 1 827,10 zł od 11 stycznia 2019 roku do 5 stycznia 2021 roku – 235,78 zł,

14)  od kwoty 1 827,10 zł od 11 lutego 2019 roku do 5 stycznia 2021 roku – 224,92 zł,

15)  od kwoty 1 827,10 zł od 11 marca 2019 roku do 5 stycznia 2021 roku – 215,11 zł,

16)  od kwoty 1 827,10 zł od 11 kwietnia 2019 roku do 5 stycznia 2021 roku – 204,25 zł,

17)  od kwoty 1 000,96 zł od 11 maja 2019 roku do 5 stycznia 2021 roku –106,13 zł,

/kartoteka finansowa k. 42, rozliczenie odsetek k. 43 – 46/

Stan liczników mediów w lokalu nr (...) przy ul. (...) na dzień 14 grudnia 2017 roku wynosiły:

1)  90.0000 dla licznika nr (...) dla ciepłej wody;

2)  194.0000 dla licznika nr (...) dla ciepłej wody;

3)  299.0000 dla licznika nr (...) dla zimnej wody;

4)  129.0000 dla licznika nr (...) dla zimnej wody;

5)  160.7230 dla licznika nr (...) dla centralnego ogrzewania;

6)  75.5200 dla licznika nr (...) dla centralnego ogrzewania.

/oświadczenie k.54, stan liczników k.55 – 59/

Stan liczników mediów w lokalu nr (...) przy ul. (...) na dzień 4 grudnia 2020 roku wyniosły:

1)  117. (...) dla licznika nr (...) dla centralnego ogrzewania;

2)  253. (...) dla licznika nr (...) dla centralnego ogrzewania;

3)  363.0010 dla licznika nr (...) dla zimnej wody;

4)  176. (...) dla licznika nr (...) dla zimnej wody;

5)  125. (...) dla licznika nr (...) dla ciepłej wody;

6)  241. (...) dla licznika nr (...) dla ciepłej wody.

/pismo pełnomocnika G. R. (2) k. 60/

Pismem z dnia 28 grudnia 2020 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ł. wezwała G. R. (1) do uiszczenia kwoty 26 184,17 zł z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i mediów lokali w nieprzekraczalnym terminie do dnia 7 stycznia 2021 roku. Na żądaną kwotę 26 184,17 zł składały się należności za okres od stycznia 2018 roku do 19 maja 2019 roku oraz koszty mediów za okres od 15 grudnia 2017 roku do 18 maja 2019 roku.

/wezwanie do zapłaty k. 170, potwierdzenie nadania k. 181/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie.

Sąd na podstawie art 235 ² § 1 pkt. 2 i 5 k.p.c. dowody z zeznań świadków J. R. i B. R. na okoliczności wskazane w sprzeciwie od nakazu zapłaty, oraz z dokumentów wymienionych w pkt. 4 i 5 f – h sprzeciwu. W ocenie Sądu bowiem wnioski te zostały złożone jedynie w celu przedłużenia postępowania, albowiem okoliczność braku realizowania inwestycji, konserwacji części nieruchomości przez pozwanego czy konfliktu pozwanego ze wspólnotą pozostaje bez znaczenia dla obowiązku pozwanego jako właściciela dwóch lokali wyodrębnionych co do ponoszenia kosztów zarządu, utrzymania części wspólnych i mediów. Wskazać należy również, że Pozwany złożył wniosek o przesłuchanie świadków na okoliczność nieistnienia uchwał, podczas gdy prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi wskazuje, że dane uchwały zostały podjęte.

Sąd na podstawie art 235 ² § 1 pkt. 2 i 5 k.p.c. pominął wnioskowany przez Pozwanego dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa. W ocenie Sądu bowiem okoliczność dokonywania przez Pozwanego nakładów na część nieruchomości, w której usytuowany jest przedmiotowy lokal nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia danej sprawy.

Sąd na podstawie art 235 ² § 1 pkt. 2 i 5 k.p.c. pominął wnioski dowodowe strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu rachunkowości oraz zeznań strony powodowej. Wskazać należy, że okoliczności powołane przez stronę powodową zostały ustalone na podstawie przedstawionych przez nią dokumentów. Natomiast okoliczności, na które miała być przesłuchana strona powodowa nie miały znaczenia do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Komentarza wymaga jeszcze nieuwzględnienie przez Sąd wniosku Pozwanego o odroczenie rozprawy w dniu 29 czerwca 2022 roku. Pozwany, działając sam bez pełnomocnika, domagał się odroczenia rozprawy z uwagi na swój stan zdrowia. W tym względzie powoływał się na okoliczność uzyskania skierowania do szpitala na oddział ortopedyczny w związku z uszkodzeniem barku i zwolnienie (...) obejmujące okres od 20 czerwca do 3 lipca 2022 roku. W ocenie Sądu Pozwany nie wykazał, że schorzenie barku, skutkujące jego niezdolnością do pracy zarobkowej, uniemożliwiało mu stawiennictwo w sądzie i udział w rozprawie. Czym innym jest bowiem niemożliwość świadczenia pracy zarobkowej, przy której schorzenie barku może być istotnym utrudnieniem, czym innym udział w rozprawie, który nie wiąże się z wysiłkiem fizycznym. Zgodnie z wystawionym zaświadczeniem, Pozwany mógł chodzić. Należy więc przyjąć, że w omawianym okresie był osobą mobilną. Pozwany nie przedstawił wiarygodnego dowodu, że występujące u niego schorzenie ortopedyczne rzeczywiście uniemożliwia mu udział w rozprawie. Taka okoliczność mogłaby wynikać z zaświadczenia od lekarza sądowego, którego jednak G. R. (1) nie przedstawił. Sąd zwrócił uwagę na stosunkowo krótki okres zwolnienia lekarskiego, który nie potwierdza długotrwałości schorzenia, ani nie uzasadnia twierdzenia Pozwanego o pogorszeniu stanu zdrowia. W sprawie zostały wyznaczone dwa terminy rozprawy. Na żaden Pozwany się nie stawił, przy czym aktywnie brał udział w postępowaniu składając pisma przygotowawcze i wnioski dowodowe.

Postanowieniem z 18 maja 2022 roku Sąd, na podstawie art 235 ² § 1 pkt. 2 i 3 k.p.c. pominął dowód z zeznań Pozwanego na okoliczności sprecyzowane w sprzeciwie od nakazu zapłaty, po części jako nieprzydatny do wykazania faktów istotnych dla rozstrzygnięcia (faktu istnienia lub nieistnienia uchwał Wspólnoty, wymiaru opłat), po części jako zgłoszony dla udowodnienia okoliczności nieistnych dla rozstrzygnięcia sprawy (np. brak wydatkowania przez Powódkę kwot na utrzymanie części nieruchomości, z której korzysta wyłącznie Pozwany). Pozwany w piśmie z 9.03.2022 r. cofnął wniosek o rozłożenie świadczenia na raty, nie było więc potrzeby przesłuchania go na okoliczności uzasadniające ten wniosek.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

Podstawę roszczenia Powódki stanowi przepis art. 13 ust. 1 w zw. z art. 12, 14 i 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 t.j.), zgodnie z którym właściciel jest zobowiązany do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz powinien partycypować w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast, stosownie do treści art. 14 pkt. 1 ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Ponadto, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Opłaty uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali dzielą się na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy o własności lokali) i koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty (art. 13 ust. 1 wskazanej ustawy). Opłatami z tego ostatniego tytułu są m.in. opłaty za media zużywane w poszczególnych lokalach. Zgodnie z art. 14 cytowanej ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jak wynika z przepisu art. 3 ust. 1 ustawy właścicielowi samodzielnego lokalu mieszkalnego przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy).

Stosownie do treści art. 12 ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepisy art. 12- 14 ustawy o własności lokali są obligatoryjne i żaden z członków wspólnoty nie może mieć określonych tych kosztów w niższej wysokości ani być zwolniony z ich ponoszenia. Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Uchwała podjęta w sprawie obniżenia kosztów zarządu dla jednego z lokali będzie nieważna jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (art. 12-14 ustawy w zw. z art. 58 § 1 k.c.). Nie ma bowiem przepisów dopuszczających różnicowanie stawek dla lokali mieszkalnych. Jedynie w przypadku określonym w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Powołany przepis pozwala na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych w ponoszeniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie ma natomiast przepisu dopuszczającego różnicowanie stawek dla lokali mieszkalnych.

Wykładnia bezwzględnie obowiązującego art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali sprzeciwia się przyjęciu, iż dopuszczalnym jest, aby zaliczka na koszty utrzymania części wspólnej lokalu użytkowego ustalona była w kwocie niższej niż zaliczka na koszty utrzymania części wspólnej lokalu mieszkalnego. Przepis ten stanowi, iż uchwała właścicieli może jedynie ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Stąd też, a contrario, jedyną możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości może być jedynie zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (w tym garażu). Przepisy nie uzależniają wysokości zaliczek od stopnia korzystania z nieruchomości wspólnej. Z samej konstrukcji prawa odrębnej własności lokali wynika, że współwłasność w częściach wspólnych ma charakter przymusowy, wobec czego nie ostał się zarzut Pozwanego, że jego lokal położony jest w sposób uniemożliwiający korzystanie przez niego z części wspólnych. Konstrukcja współwłasności przymusowej, polegająca na tym, iż właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu, dlatego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębność lokali, ani uchylać się od utrzymywania części wspólnych.

Podkreślić należy, że w niniejszej sprawie zgodnie z treścią art. 6 k.c., to na Powódce spoczywał ciężar udowodnienia pokrywania przez siebie kosztów utrzymania oraz zaliczki na fundusz remontowy i kosztów zarządu. Zgodnie z ustalonym przez Sąd stanem faktycznym w niniejszej sprawie strona powodowa przedstawiła faktury oraz historię potwierdzeń przelewów na potwierdzenie wysokości ponoszonych przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów z zakresu ogrzewania, wody i kanalizacji. Strona powodowa przedstawiła także uchwały nr: (...) (...); (...); (...); (...); (...); (...) i (...) z których wynikają zarówno koszty zarządu, jak i zaliczki na fundusz remontowy. Ponadto, strona powodowa przedstawiła wyliczenia zaległości w opłatach za media i koszty zarządu przedmiotowego lokalu oraz dokładne wyliczenie odsetek. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Sądu strona powodowa wykazała w sposób prawidłowy zarówno wysokość jak i zasadność swojego roszczenia.

Pozwany poniósł zarzut przedawnienia części roszczenia głównego (tj. kwoty 1162,32 zł). W ocenie Sądu jednak, dany zarzut jest bezzasadny. Kwoty obciążające właścicieli, odpowiadające kosztom zarządu już rzeczywiście poniesionym, nie mają charakteru świadczeń okresowych, zatem roszczenie o ich zapłatę podlega ogólnemu terminowi przedawnienia, wynoszącemu obecnie, stosownie do art. 118 k.c. lat sześć.

Wskazać należy również, że strona powodowa domagała się w niniejszej sprawie należności za okres od 1 stycznia 2018 roku do 17 maja 2019 roku. Biorąc pod uwagę datę wniesienia powództwa (8 stycznia 2021 rok) oraz powyższe rozważania prawne, stwierdzić należy, że dochodzone przez powódkę roszczenie nie było przedawnione ani w całości ani w części.

Strona pozwana podniosła ponadto zarzut nieistnienia uchwał będących podstawą roszczenia, a w szczególności uchwał nr: (...) (...); (...); (...); (...)i (...). Pozwany podniósł, że strona powodowa nie wykazała, kto głosował za danymi uchwałami, oraz że dane uchwały zostały podjęte większością głosów. Ten zarzut, w ocenie Sądu, nie podlegał uwzględnieniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z prawomocnym Wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi (sygn. akt II C 63/18) uchwała nr 4/2017 została uchwalona w sposób prawidłowy. Po drugie, Powódka złożyła do akt sprawy zarówno przedmiotowe uchwały, jak i protokoły głosowania oraz karty do głosowania. Z przedłożonych dokumentów wynika, że wszystkie uchwały zostały podjęte większością głosów. Na marginesie wskazać należy również, że pozwany G. R. (1) brał udział tylko w jednym głosowaniu, w którym zakwestionował uchwałę z dnia 22 marca 2017 roku (nr (...)), w której przyjęto plan gospodarczy i ustalono wysokość zaliczki na koszty wspólne w wysokości 2,93 zł/m ^{( 2)} jako obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2017 roku do czasu podjęcia kolejnej uchwały.

Pozwany podniósł ponadto zarzut nadużycia prawa przez Wspólnotę Mieszkaniową w zakresie dochodzonych przez nią roszczeń z zakresu funduszu remontowego i zaliczki na koszt zarządu. Pozwany wskazywał, że Wspólnota Mieszkaniowa nie realizuje żadnych nakładów i inwestycji, na części nieruchomości, w której znajduje się lokal nr (...), oraz że przeprowadzał prace remontowe na swojej części nieruchomości. Zdaniem sądu, również dany zarzut jest niezasadny. W przypadku zarzutu nadużycia praw należy mieć na względzie dwie zasadnicze okoliczności, a mianowicie, że domniemywa się, iż osoba korzystająca ze swego prawa czyni to w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz, że odwołanie się zwłaszcza ogólnikowo do klauzul generalnych przewidzianych w art. 5 k.c. nie może podważać pośrednio mocy obowiązujących przepisów prawnych. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są bowiem pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Na treść zasad współżycia społecznego składają się elementy etyczne i socjologiczne kształtowane przez oceny moralne i społeczne stanowiące uzupełnienie porządku prawnego.

Ciężar dowodu istnienia okoliczności faktycznych uzasadniających zarzut naruszenia zasad współżycia społecznego spoczywa na tym, kto ten zarzut podnosi. W niniejszej sprawie to na pozwanym spoczywał dany ciężar, i w ocenie Sądu nie wskazał żadnej konkretnej zasady współżycia społecznego, której naruszenie miałoby stanowić dochodzenie przez Powódkę przysługujących jej na mocy przepisów ustawy o własności lokali roszczeń ani nie wykazał, że taka zasada występuje w powszechnie akceptowanym w społeczeństwie systemie wartości, zasad etycznych i uczciwego postępowania, ani że określone zachowanie Powódki można zakwalifikować, jako nadużycie prawa nie zasługujące na poparcie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.

Żądanie przez Powódkę zapłaty przez Pozwanego nieuiszczonych zaliczek, do których zapłaty Pozwany był zobligowany w świetle powołanych powyżej przepisów ustawy o własności lokali, jest w istocie wykonywaniem przysługującego Powódce jako wierzycielowi uprawnienia do żądania spełnienia świadczenia. Nie sposób przyjąć, aby takie postępowanie jej stanowiło nadużycie prawa podmiotowego. Na uwagę zasługuje przy tym okoliczność, iż odmienna ocena zachowania strony powodowej prowadziłaby pośrednio do podważenia mocy powszechnie obowiązujących przepisów prawnych (ustawy o własności lokali oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych), a jak wskazano powyżej jest to niedopuszczalne na gruncie art.5 k.c.

Na marginesie należy również wskazać, że zarzuty Pozwanego w niniejszej sprawie sprowadzały się do negowania zasadności stosowania przepisów, na podstawie których powstał obowiązek pozwanego uiszczania należności za lokal na rzecz powódki. Jednakże, cytowane powyżej przepisy obowiązują i obowiązywały w dacie wnoszenia pozwu, a Sąd jest nimi związany.

Reasumując, w ocenie Sądu żądanie przez powódkę kwoty 31 931,57 zł tytułem zaległych opłat za media i koszty zarządu podlega uwzględnieniu, o czym Sąd rozstrzygnął w lit. a wyroku.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu to jest od dnia wytoczenia powództwa (8 stycznia 2021 rok) na podstawie art. 481 § 1 k.c. zgodnie z którym w razie, gdy dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek z czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

O kosztach procesu Sądu orzekł w lit. b wyroku na podstawie przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c. statuującego zasadę odpowiedzialności stron za wynik procesu. Strona powodowa wygrała proces w całości, a zatem należy się jej od strony pozwanej zwrot kosztów procesu w pełnej wysokości, tj. w kwocie 5 214 złotych, na którą złożyły się następujące należności: 1597 złotych tytułem opłaty sądowej, 3600 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.